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| A tener en cuenta |
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Antes de empezar la aventura de adquirir una vivienda conviene plantearse una serie de interrogantes.
¿QUÉ TIPO DE VIVIENDA ME INTERESA?
Una vez que se ha tomado la decisión de comprar una vivienda, lo primero que hay que hacer es buscarla. Se tiene que tener bien claro el tipo de vivienda que se quiere. Por eso hay que ir descartando diferentes opciones:
- ¿DÓNDE QUIERO VIVIR?
Hay que tener claro lo que se quiere, ya que eso nos va a facilitar mucho la búsqueda. No es lo mismo buscar una vivienda en el pueblo de Llucmajor que en s’Arenal, dentro de un núcleo urbano o en las afueras...
- ¿QUIERO UNA VIVIENDA NUEVA O DE SEGUNDA MANO?
Las viviendas nuevas son más caras y, además, existen diferencias importantes en cuanto a su adquisición.
- La vivienda nueva no está sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) sino al IVA. En ambos casos es un 7%, pero el ITP tiene descuentos para jóvenes que adquieren su primera vivienda.
- La vivienda nueva no se puede acoger a subvenciones del Plan Nacional de la Vivienda.
- Cuando se compra una vivienda nueva a un promotor o constructor, se está comprando un producto a un profesional, por lo cual, ante cualquier anomalía, se puede acudir a la Dirección General de Consumo, en el Paseo del Borne 17 de Palma, teléfono 971 176 262.
- ¿DÓNDE BUSCAR?
Lo más habitual es buscar en los periódicos ( El Mundo, Diario de Mallorca, Última Hora, Trueque, Venta y Cambio...) especialmente las ediciones de fin de semana que son las que llevan más anuncios...
También se puede acudir a una agencia inmobiliaria. Comprobar siempre que el servicio de intermediación los prestan profesionales con la titulación requerida.
- ¿QUÉ PUEDO GASTAR?
Se debe tener en cuenta que a la hora de comprar una vivienda, se tiene que añadir siempre un 10 % de gastos. Por eso y antes de empezar a buscar, hay que tener claro que cantidad se puede gastar. En caso de tener que solicitar un préstamo hipotecario – que es lo más habitual – una propuesta es calcular las cuotas mensuales a las cuales se puede hacer frente teniendo en cuenta que, cuanto más larga sea la vida del préstamo, más bajas serán las cuotas; pero a la larga más intereses se pagarán.
Las diferentes entidades bancarias, en sus páginas web, proponen simuladores hipotecarios que os permitirán, sin muchos esfuerzos, hacer una simulación de los pasos a seguir a la hora de comprar una vivienda, de manera práctica y didáctica.
Y por último se puede buscar en internet, en webs como: www.habitamos.com , www.buscocasa.com , www.segundamano.es , www.compreventa.com
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| Préstamos hipotecarios |
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Un préstamo hipotecario es un contrato mediante el cual una entidad financiera presta una cantidad de dinero determinada. Quien recibe el dinero tiene la obligación de devolverlo en el plazo y en las condiciones pactadas por ambas partes.
El préstamo hipotecario es un préstamo con garantía. Esto quiere decir que se materializa en la hipoteca de un bien inmueble ( en este caso la vivienda ) a favor de la entidad financiera que presta el dinero, de forma que esta entidad financiera pasará a ser la propietaria en caso de incumplimiento de los pactos establecidos en la concesión del préstamo hipotecario ( pagos puntuales, plazos...etc...). El préstamo se formaliza en una escritura pública para poder ser inscrito en el Registro de la Propiedad.
Hay dos tipos de préstamos hipotecarios:
- De interés fijo: se establece un interés que permanecerá inalterable a lo largo de toda la vida del préstamo.
- De interés variable: El interés varía cada cierto período de tiempo
(generalmente cada año ) de acuerdo con unas normas ( índice de referencia, tipo de interés, etc... ).
La solicitud de un préstamo hipotecario es una operación muy importante. Os recomendamos hacer un recorrido por las diferentes entidades para comparar las diferentes opciones y ofertas que os ofrezcan. Es importante recoger boletines informativos que la entidad deberá ofreceros gratuitamente y donde se reflejarán los aspectos esenciales que definen una hipoteca.
Al hablar con el personal del banco empezarán a aparecer conceptos extraños: EURIBOR, comisión de apertura, comisión de cancelación...Conviene tener claros estos conceptos. Analicémoslos uno a uno:
a. El tiempo: Lo más habitual es hacer una hipoteca a 30 o 40 años. Lo que hay que saber es que si se hace el préstamo a largo plazo se paga menos cada mes, pero a la larga se paga más dinero (intereses). En cualquier caso, el tiempo pactado siempre se puede acortar, ya que generalmente se puede adelantar cuotas con el dinero que se va ahorrando, para que así se pueda dejar de pagar lo antes posible.
Por eso es importante fijarse en las comisiones de cancelación parcial: si la entidad os formula cualquier comisión de este tipo, cada vez que entreguéis dinero para rebajar los plazos tendréis que pagar una comisión.
b. La cuota mensual: Es lo que se paga mensualmente al banco. Los bancos calculan que podéis dedicar entre el 30% y el 35% de vuestra nómina a pagar la hipoteca. Este dato os puede ayudar a calcular que cantidad de dinero podéis solicitar al banco.
c. ¿Qué cantidad de dinero deja el banco? Por regla general, los bancos conceden el 80 % de la tasación de la vivienda. El valor de la tasación es el que establece el profesional que envía el banco. Dicho de otro modo, el banco no tiene en cuenta lo que tú pagarás por la vivienda o lo que refleje la escritura de compra-venta, simplemente tiene en cuenta el precio de tasación. Existen bancos que pueden llegar a prestamos del 100% del precio de tasación, pero suelen tener unos interese muy altos, o bien, piden un aval ( la garantía de otra persona, generalmente familiares directos, que puedan hacerse cargo de las cuotas en caso de que vosotros dejéis de pagar ).
d. Comisiones: Oscilan entre 300 € y un 1% del capital prestado. No son obligatorias, cada entidad bancaria las determina. Hay diferentes tipos, como la comisión de cancelación ( si saldáis de manera anticipada la deuda pendiente con el banco ), por subrogación ( si se decide cambiar la hipoteca de banco antes de que acaba el plazo pactado ), de estudio, de apertura, etc...
e. Tipos de interés: Para saber los intereses que nos cobraran por prestarnos el dinero debemos distinguir entre préstamo a interés fijo, préstamo a interés variable y préstamo a interés mixto.
- Interés fijo: Durante toda la duración del préstamo ( 20, 30, 40 años..) se paga el mismo tipo de interés. Esta modalidad de hipoteca no es muy habitual.
- Interés variable: Se revisan los intereses cada 6 meses o cada año. Las variaciones – que pueden ser a la alza o a la baja – dependen de un índice de referencia, el EURIBOR.
- Interés Mixto: En este tipo de préstamo se establece un período inicial en el cual el interés es fijo y pasa después a ser variable.
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| Quién puede obtener un préstamo hipotecario? |
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Para poder solicitar un préstamo hipotecario, las entidades financieras exigen una serie de garantías de tipo personal y de la vivienda sobre la cual recae la hipoteca. Cada entidad financiera establece sus condiciones, pero en líneas generales podemos señalar las siguientes:
Cuando se solicita un préstamo hipotecario, la entidad financiera generalmente requiere la siguiente documentación:
- Fotocopia del DNI – CIF del solicitante o solicitantes.
- Copia de la escritura del bien inmueble que ha de hipotecarse.
- Verificación o certificación de registro.
Si eres un trabajador por cuenta de otro o asalariado, además te pedirán:
- Última nómina.
- Última declaración de la renta.
- Otros justificantes de ingresos.
Si eres un trabajador por cuenta propia ( profesionales, autónomos etc... ) te pedirán:
- Declaración de la renta.
- Última declaración anual del I.V.A.
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| Otros gastos |
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Antes de la formalización
Una vez cumplidos los requisitos necesarios para conceder el préstamo, las entidades financieras, antes de formalizarlo, llevarán a cabo los trámites siguientes, los cuales implican una serie de gastos que deberá asumir el comprador:
- Tasación de la vivienda: La vivienda la tiene que valorar un perito independiente de la entidad financiera. Este trámite es necesario. Esta cantidad depende de cada entidad y del valor tasado y se hace efectiva durante el trámite de estudio de ka solicitud de la hipoteca.
- Verificación de registro: Consiste en la comprobación de la existencia o no de cargas sobre la vivienda que se ha de hipotecar.
Una vez comprobados estos datos, se llevará a cabo la formalización del préstamo hipotecario en un plazo que puede oscilar entre 15 y 30 días.
Gastos de formalización
- Notario: Hace referencia a los gastos de realización de la escritura pública otorgada por notario. Se hace efectivo en el momento de la escritura de la hipoteca.
- Comisión de apertura: Una comisión que cobra la entidad financiera por una sola vez, en el momento de la formalización del préstamo, en concepto de gastos iniciales de estudio, gestión y formalización. Se suele establecer como un porcentaje sobre la cantidad que se presta y depende de cada entidad. Suele estar alrededor del 1%.
- Impuesto sobre actos jurídicos documentales: la constitución de la hipoteca está sujeta a este impuesto. Se aplica el porcentaje del 0,50% sobre el valor total garantizado.
- Gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria: Una vez formalizada la escritura del préstamo es necesario hacer la inscripción en el Registro.
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| Ayudas para la compra |
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VIVIENDA DE PROTECCIÓN OFICIAL
Una buena opción para acceder a una vivienda son las de protección oficial. Ahora bien, ésta es una opción muy restrictiva y, además, la oferta no es muy habitual ya que existe mucha demanda. Para que os concedan un piso de protección oficial lo primero que hay que hacer, es apuntarse en el Registro público de demandantes de viviendas protegidas de nueva construcción, para lo cual os tenéis que dirigir a la Direcció General d’Arquitectura i Habitatge, en la calle de la Palma núm. 4, teléfono 971 784 043. Como que generalmente hay muchos más demandantes que viviendas, se tienen en cuenta las circunstancias de cada solicitante ya que para adjudicar los pisos se sigue un orden de puntuación.
En el ámbito de los pueblos de Mallorca, como es el caso de Llucmajor, los ciudadanos se acogen a las promociones del IBAVI. Para acogerse se tiene que estar empadronado con 3 años de antigüedad en el término municipal. Para más información: www.ibavi.caib.es
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